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房地產的戰國時代

Posted by anneyang on February 1, 2010
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經濟景氣不好,房價直直落,貸款利率又在百分之五以下,銀行的存款利息更是跌到百分之一左右。把錢放在股票上也是跌多升少,押錯寶更可能血本無歸,所以把錢拿出來投資房地產的人越來越多。中低價位的房子,只要訂價合理或偏低,馬上造成一窩蜂的搶購風潮!

照常理推斷,當房地產市場不好時就是所謂的『買主市場』(BUYER’S MARKET)。買主不論在議價或商談其他條件時,都比較佔上風。但是現在的實況是市場進入『戰國時代』。弱肉強食,很多人出價單一次一次地寫,可是就買不到。好不容易『搶』到一棟房屋,檢查時發現問題,賣主不修(銀行屋幾乎都是『AS IS』照現況出售),買主就處於兩難的窘境-繼續買,心有未甘。取消合約又枉費前面走了一大段辛苦路。

現在中、低價位的房子,有許多現金買主,所以買主如果出現金全價購買,不見得會搶到,加價一、兩萬甚至四、五萬都不是新鮮事。如果需要向銀行貸款,面臨的挑戰就更多了。首先今年貸款條件比去年更嚴格:買主必須準備兩年的報稅證明,良好的信用報告,如果頭款是國外匯進來,還要調查兩者之間有無親屬關係(如果是自己匯給自己那是上上選)。三個月的薪水單。如果是自己開公司或開餐館,查的更嚴格。就算以上條件皆順利過關。估價是另一個嚴厲的關卡。現在銀行規定要委託外面專門估價公司做估價,不止在時間上面會耽擱,而且普遍估價偏低(以降低銀行的貸款風險)。所以房地產從業人員,要比以前多花三、四倍的精力與時間,才能完成一筆交易。

那麼賣主這邊又是什麼景像呢?銀行屋因為普遍訂價低,所以僧多粥少,大家搶成一團。多人出價的結果,賣主經紀忙翻天,最後也只能賣給一個人,如果他選錯了買主,將來取消交易,賣主經紀一樣會被銀行埋怨。所以他們的工作負擔也沉重無比,不如外人想像的輕鬆。

至於『短售屋』的賣主,因為房屋賣掉後拿不到錢,所以他們不在乎房屋訂價的高低,因此很多短售屋的訂價超級大便宜,造成買主爭先恐後出價。賣主簽字後就是漫長的等待時期-等待賣方銀行的批准。快的話三、四個月,慢的八、九個月都時有所聞。如果銀行照原價批准,那是買賣雙方皆大歡喜的結局。如果銀行要的價格較高,買主不願加價,就要取消交易,全盤重來。有時銀行同意買主的出價,但要賣主簽一個無房地產擔保的借條(NOTE),要賣主每月付幾百元,補償銀行(為期十年或十五年不等),賣主如果不同意,這個交易只好取消,買主及雙方經紀只能乾瞪眼。我們公司的經紀,有兩次代表同樣的買主,在該屋被查封後,順利買到,算是『皇天不負苦心人』!

最後是一般賣主-那就是如人飲水,冷暖自知了。價錢訂對了,一下就賣掉,訂價偏高、屋況又差,如果賣主願意降價,還是會有人買。否則只好『敝帚自珍』,賣主繼續住了!

身處房地產『戰國時代』,百家爭鳴,各吹各號,房地產經紀扮演的角色更為吃重,祝各位讀者都能找到好的地產經紀,完成您買屋賣屋的願望。也祝大家

心想事成 虎年大吉大利

楊仲男及真誠地產全體同仁鞠躬

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